首先,我們關於投資日本不動產的投報率及空屋率的關係來為您做個簡單的說明.
所謂投資,理所當然的追求高投報率是先決條件.
就像買債劵或銀行定存,投資報酬率是牽動投資者對投資標的入場與否的重要關鍵.
當然,不動產標的物也是一樣.愈高的投報率越受到投資者的青睞.
舉例來說,日本投報率最高的地方為北海道的札幌,但當地的房屋價格在日本全體向較之下卻是非常的便宜.反觀日本投報率最低的東京,房價卻是最高的.當然這和分母(購屋成本)與分子(租金)有絕對關係,但其背後更重要的問題就出在:空屋率
市中心的郊區地方有很多投資用不動產標榜著投報率15%.但是這是在滿租的前提之下為原則.房地產投資和銀行定存是不一樣的.銀行給你的定存利率是約定的,保證會給你的(除非銀行倒閉)但是一年15%投報率的不動產如果一年之中有4個月租不出去的情況發生的話,其投報率就等於只有10%.
也就是說:挑選物件時必須與其他因素一起考量.例如可能造成空屋的原因.如人口急速減少的周邊城市.離車站超過15分鐘的物件.或屋齡太老.地點太差等.建議有心投資不動產的客戶以5年設定為1段投資期間,及設定您希望在5年之內出租幾個月份的目標(我們稱之為5年均化投報率)均化投報率才是真正的投報率.
市區也有投報率近10%的案件.但就算是位於市區也需要看是否位於中樞地帶,或是生活機能方不方便.不過如果您是挑在市中心,其實並不需要太執著於投報率.因為只要房租不是設定的太高.市中心的案件出租率相當高,均化投報率就等於或是接近投報率.反之.如果是在市區但是位在屬於郊區,是離車站較遠的案件的話.其均化投報率就會與投報率乖離.
意指投報率雖很高.但實際5年平均下來卻反而不會比投報率較低.卻一直有承租方的搶手物件高.
如果您要把均化投報率拉高的話可以挑離車站10分以內,屋齡別太老,盡量位於市中心內部及管理良好的物件.其實這道理很簡單,在台北大安信義區即使投報率3%.4%都有人會進場買.但比較少有人去買在汐止.鶯歌等標榜10%的套房.其道理就是如此.
其實.大家所設定的投報率或地區都不一樣.但如何在投報率與低空屋率之間取得平衡.讓均化投報率提高則應該是大家的共同目標.
住宅的投資重點
*首先是到車站或是地鐵站的徒步距離
這一點我想跟世界各大都市情況都是相同的.
越接近地鐵站的標的物相對的越有資產價值.但是如果物件所接近的車站是路面行駛的JR站.而且接近到會聽到列車經過的聲音,那反而不甚理想.出租時也較難租出.反之.如果是接近地鐵站的話就沒有甚麼影響.因為地鐵幾乎不會產生噪音,反而與地鐵站結合的大樓會有相當高的價值.接下來,我們把不動產到車站的距離設定在最好是在徒步距離800公尺內.走路10分鐘之內的案件較為理想.如果在10分鐘之外的徒步距離.我們需要抓較高的投報率來cover空屋率及折租金率.
*案件類型.
大都市單身人口相當多.種類也各式各樣.包括OL.上班族.學生.在家工作者.外國人留學生等.
一般來說.鋼筋混泥土的獨立套房會比木造套房來的搶手.原因在於木造套房法定耐用年數為22年.和鋼筋水泥的47年比起來差了一半.折損率相當高.所以儘管建築成本低.投報率高.但是在市中心的套房投資來說.不太建議此木造類的產品.
此外,關於室內面積的話.建議至少要大於15平方米.但也不建議太大.因為若是針對單身租客來說,套房面積超過了45平方米以上.租金超過10萬日幣的情形也會相對的提高,可以接受的租客層會一下子減少許多.一般來說10萬日幣以下是普通上班族較能接受的租金範圍.
學生客群則會更低,約在日幣五萬左右(日本人平均月薪約三十多萬日幣)
